Joanna Wrzeszcz, Autor w serwisie Projektowanie Farm i Rozwój Projektów OZE

Czynsz inicjalny i podstawowy w umowie dzierżawy

Posted on 18 czerwca, 202425 września, 2024 by Joanna Wrzeszcz

Umowa dzierżawy gruntu pod budowę farmy wiatrowej i fotowoltaicznej obejmuje zapisy dotyczące czynszu inicjalnego, nazywanego również czynszem postojowym, oraz czynszu podstawowego. Te dwie formy opłat odgrywają istotną rolę w zakresie dzierżawy i eksploatacji terenów pod instalacje OZE. Poniżej przedstawiamy, co trzeba wiedzieć w zakresie czynszu inicjalnego i czynszu podstawowego, a także omawiamy ich znaczenie dla dzierżawców.

Czynsz inicjalny w umowie dzierżawy – co to jest?

Czynsz inicjalny w umowach dzierżawy gruntów jest opłatą, którą dzierżawca (np. firma energetyczna) płaci właścicielowi nieruchomości w okresie od dnia zawarcia umowy dzierżawy do dnia rozpoczęcie budowy. Jest to rodzaj opłaty początkowej, która jest zwykle uzależniona od wielu czynników, takich jak lokalizacja, powierzchnia nieruchomości czy też wartość rynkowa terenu.

Funkcje czynszu inicjalnego:

• Zabezpieczenie umowy – czynsz inicjalny służy jako zabezpieczenie interesów dzierżawcy i wydzierżawiającego, a także potwierdzenie zamiarów Inwestora, który rozpoczyna wypłaty czynszów jeszcze przed uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na budowę czy też przed uzyskaniem warunków przyłączenia.
• Dodatkowy dochód – właściciel nieruchomości do dnia rozpoczęcie budowy zachowuje prawo do użytkowania nieruchomości, tj. najczęściej jej dalszego rolnego użytkowania.

Czynsz podstawowy

Czynsz podstawowy jest regularną opłatą, którą dzierżawca płaci właścicielowi nieruchomości począwszy od dnia rozpoczęcia budowy przez cały okres jej trwania.

Funkcje czynszu podstawowego:

• Zapewnienie stałych dochodów – dla właściciela nieruchomości , czynsz podstawowy stanowi stabilne, przy tym niezleżenie od warunków pogodowych, źródło dochodów przez cały okres eksploatacji farmy.

Negocjacje umowy dzierżawy i klauzule umowy a wysokość czynszu

Przy negocjowaniu umowy dzierżawy istnieje wiele czynników, które mogą wpłynąć na wysokość czynszu inicjalnego i podstawowego. Należą do nich m.in.:

• powierzchnia i potencjał OZE nieruchomości
• prognozowany profil produkcji
• możliwość dalszego skalowania projektu
• lokalizacja nieruchomości względem infrastruktury technicznej
• obowiązujące przepisy prawne i regulacje dotyczące energetyki odnawialnej na danym terenie.

Klauzule umowy powinny jasno określać warunki płatności, terminy oraz ewentualne korekty cenowe. Czynsz dzierżawny podlega corocznej waloryzacji zgodnie z wskaźnikiem GUS.

W Electrum Ventures zajmujemy się rozwojem projektów OZE i wszystkimi kwestiami związanymi z dokumentacją, aspektami prawnymi, definiowaniem oraz mitygacją ryzyk. Masz pytania? Napisz do nas tutaj: Kontakt

Czynsz inicjalny i czynsz podstawowy w umowie dzierżawy – podsumowanie

Czynsz inicjalny i czynsz podstawowy odgrywają kluczową rolę w umowach dzierżawy nieruchomości pod inwestycje OZE. Czynsz inicjalny uiszczany jest w okresie od dnia podpisania nieruchomości do dnia rozpoczęcia budowy, a czynsz podstawowy uiszczany jest od dnia rozpoczęcia budowy do kończą trwania umowy dzierżawy. Obie opłaty maja charakter opłat regularnych uiszczanych zależnie od ustaleń stron umowy w ujęciu rocznym, półrocznym lub kwartalnym. Przy zawieraniu umowy dzierżawy, kwestie płatności uznajemy za jedna z najważniejszych kwestii regulowanych w umowie dzierżawy.

Dzierżawa gruntu pod inwestycje OZE to stały dochód na długoletni okres. Sprawdź, potencjał swojego gruntu, wypełniając formularz na: Poszukujemy gruntów

Projekt farmy fotowoltaicznej – co trzeba wiedzieć?

Posted on 6 czerwca, 202416 września, 2024 by Joanna Wrzeszcz

Kompleksowy projekt farmy fotowoltaicznej to przedsięwzięcie, które obejmuje wszystkie etapy niezbędne do zaprojektowania, budowy, uruchomienia i utrzymania farmy fotowoltaicznej. Projekt uwzględnia wszystkie aspekty techniczne, prawne, finansowe i środowiskowe związane z realizacją inwestycji. Poniżej przedstawiamy główne elementy procesu, składające się na projekt farmy fotowoltaicznej.

Dewelopment, czyli rozwój farmy PV – ETAPY

1. Określenie potencjału nieruchomości – wstępna weryfikacja

Projektant bierze pod uwagę wszystkie czynniki wpływające na finalny kształt inwestycji, w tym:

• poziom nasłonecznienia,
• ukształtowanie terenu,
• strukturę klasoużytków,
• dostępność infrastruktury, np. dróg dojazdowych,
• występowanie obiektów kolizyjnych ograniczających możliwości realizacji farmy PV, takich jak pasy technologiczne infrastruktury technicznej, obszary zadrzewione, oczka wodne,
• lokalizację względem infrastruktury OSD/OSP,
• lokalizacja względem form prawnych, form ochrony przyrody,
• aspekty prawne, np. związane z własnością czy planami zagospodarowania przestrzennego.

2. Wizja lokalna

Ten etap to ocena, czy wybrany grunt nadaje się do instalacji paneli fotowoltaicznych. Obejmuje on takie działania, jak:

• weryfikacja faktycznego ukształtowanie i zagospodarowania terenu, w tym występowanie obiektów kolizyjnych,
• inwentaryzacja nieruchomości,
• inwentaryzacja potencjalnych tras linii przyłączeniowych,
• wizja lokalna potencjalnych punktów przyłączenia,
• weryfikacja możliwości dojazdu do nieruchomości.

3. Projekt koncepcyjny farmy fotowoltaicznej

Projekt koncepcyjny farmy PV jest wstępnym planem farmy fotowoltaicznej, który zawiera podstawowe założenia techniczne i organizacyjne. W dużej mierze jest on wynikiem prac opisanych w punktach 1 i 2. Obejmuje on:

• rozmieszczenie paneli fotowoltaicznych i inwerterów,
• rozmieszczenie stacji transformatorowych,
• rozrysowanie linii kablowych nN i SN,
• rozrysowanie układu dróg wewnętrznych,
• wytyczenie potencjalnych tras linii przyłączeniowych.

Projekt koncepcyjny jest bazą do dalszych, bardziej szczegółowych opracowań. Pozwala uzyskać informacje dot. prognozowanych uzysków rocznych i kosztów inwestora.

Jak w pełni wykorzystać potencjał swojego gruntu?

W Electrum Ventures proponujemy optymalne rozwiązania, mające na celu maksymalizację potencjału działki. Współpraca z doświadczonym i zaufanym partnerem jest więc kluczowa dla zwiększenia zysków z farmy fotowoltaicznej.

Dowiedz się więcej, jak to robimy: Co robimy – Projektowanie Farm i Rozwój Projektów OZE | Electrum Ventures

4. Dzierżawa/własność

Realizacja projektu fotowoltaicznego wymaga uregulowania kwestii prawnych dotyczących własności lub dzierżawy gruntu. Zarówno dzierżawa gruntu pod farmę fotowoltaiczną, jak i jego zakup, mają swoje zalety, a wybór zależy od strategii inwestycyjnej oraz warunków lokalnych. Zdecydowanie popularniejszą formą uzyskania prawa do dysponowania nieruchomością jest umowa dzierżawy.

Sprawdź potencjał swojego gruntu, wypełniając formularz na: Poszukujemy gruntów – Projektowanie Farm i Rozwój Projektów OZE | Electrum Ventures

5. Decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach

Decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach (DoŚU) jest wymagana, jeśli jej powierzchnia wyznaczona po obrysie zewnętrznych paneli fotowoltaicznych przekracza 0,5 ha na obszarach objętych formami ochrony przyrody oraz 2 ha na pozostałych obszarach. Ta decyzja określa sposób realizacji farmy PV, tak aby w jak najmniejszym stopniu oddziaływała ona na środowisko. Dlatego też DoŚU nakłada dodatkowe obostrzenia realizacji farmy PV mające na celu minimalizację czy tez kompensację jej negatywnego oddziaływania na środowisko.

W zależności od takich czynników, jak skala farmy fotowoltaicznej i jej lokalizacja, konieczne może okazać się wykonanie raportu o oddziaływaniu na środowisko (ROOŚ) opartego na całorocznej inwentaryzacji przyrodniczej. ROOŚ jest zatem elementem, który znacznie wydłuża proces uzyskiwania DoŚU, która bardzo często jest też znacznie bardziej restrykcyjna.

Decyzja ta jest wynikiem oceny oddziaływania na środowisko (OOŚ), która analizuje potencjalny wpływ inwestycji na lokalną faunę, florę i inne aspekty środowiskowe.

6. Decyzja o warunkach zabudowy i/lub Miejscowy Plan zagospodarowania przestrzennego

Weryfikacja miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) jest niezbędna, aby upewnić się, że planowana inwestycja jest zgodna z lokalnymi przepisami i regulacjami. W przypadku braku MPZP konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ), która określi możliwości realizacji projektu fotowoltaicznego na danym terenie. Tu jednak należy pamiętać, iż decyzje WZ będą wydawane jedynie do 31.12.2025r., począwszy od 01.01.2026r, farmy fotowoltaiczne będą lokalizowane wyłącznie na mocy MPZP.

7. Warunki przyłączenia farmy fotowoltaicznej

Warunki przyłączenia to dokument wydawany przez Operatora Systemu Dystrybucyjnego (OSD) lub Operatora Systemu Przesyłowego (OSP). Określa wymagania techniczne (punkt przyłączenia i napięcie przyłączenia oraz zakresy zadań, które po swojej stronie musi zrealizować zarówno podmiot przyłączany, jak i Operator) związane z przyłączeniem farmy fotowoltaicznej do Krajowego Systemu Elektroenergetycznego (KSE).

Niestety z roku na rok rośnie ilość odrzucanych wniosków. Najczęstszą przyczyną są przesłanki techniczne, a w dalszej kolejności przesłanki ekonomiczne oraz przesłanki ekonomiczno-techniczne. Dlatego tak ważna jest wiedza, jak skutecznie uzyskać warunki przyłączenia.

Przeczytaj artykuł: Jak skutecznie uzyskać warunki przyłączenia PV

8. Projekt budowlany farmy fotowoltaicznej

Projekt budowlany farmy fotowoltaicznej to szczegółowa dokumentacja techniczna, niezbędna do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę (PnB). Jest zbiorem dokumentów i projektów przedstawiających inwestycję budowlaną w formie i zakresie określonym w odpowiednim Rozporządzeniu Ministra Rozwoju (Dz.U. 2020 poz. 1609). Na potrzeby realizacji farm fotowoltaicznych zawiera on między innymi wszystkie niezbędne informacje dotyczące planu zagospodarowania terenu, konstrukcji farmy fotowoltaicznej czy instalacji elektrycznych.

W obecnym stanie prawnym, projekt budowlany składa się z trzech opracowań technicznych:

• projekt zagospodarowania terenu (działki),
• projekt architektoniczno-budowlany,
• projekt techniczny.

Główne elementy projektu budowlanego farmy PV

Plan zagospodarowania terenu – rozmieszczenie paneli fotowoltaicznych, kabli, konstrukcji wsporczych i innych elementów infrastruktury na terenie farmy słonecznej.
Opisy projektów – zawierają m.in. informacje dotyczące parametrów technicznych, standardów, norm, oraz wymagań instalacyjnych.
Rozwiązania konstrukcyjne – obejmują rodzaj komponentów, wymiary czy obciążenia wiatrowe i śniegowe.
Rozwiązania elektryczne – projekt instalacji elektrycznej farmy fotowoltaicznej, obejmujący rozmieszczenie kabli, zabezpieczeń, punktów pomiarowych, a także sposób podłączenia do sieci elektroenergetycznej i schematy elektryczne obejmujące układ paneli fotowoltaicznych, inwerterów, transformatorów, systemów monitoringu i sterowania.
Dokumentacja geodezyjna – w tym głownie mapa do celów projektowych, mapy, plany i profile geodezyjne terenu, niezbędne do prawidłowego rozmieszczenia paneli fotowoltaicznych oraz infrastruktury technicznej.
Specyfikacje techniczne – używanych komponentów, w tym paneli fotowoltaicznych, inwerterów, konstrukcji wsporczych, kabli, zabezpieczeń i osprzętu.

Mapa do celów projektowych

Mapa do celów projektowych to szczegółowe opracowanie kartograficzne, które przedstawia ukształtowanie terenu, lokalizację istniejących obiektów i infrastruktury technicznej. Jest niezbędna do przygotowania dokładnego projektu budowlanego farmy fotowoltaicznej.

Projekt farmy fotowoltaicznej i jego rozwój

Po uzyskaniu wszystkich niezbędnych pozwoleń można przystąpić do realizacji inwestycji. Etap ten obejmuje budowę farmy fotowoltaicznej, montaż paneli, inwerterów, okablowania oraz podłączenie do sieci elektroenergetycznej. Po zakończeniu prac budowlanych przeprowadza się testy i odbiory techniczne, aby upewnić się, że instalacja działa poprawnie i zgodnie z założeniami projektu.

Dobry grunt pod budowę farmy PV powinien znajdować się w dogodnej od strony logistycznej lokalizacji zapewniając świetne nasłonecznienie paneli.

Przygotowujemy projekty budowlano-wykonawcze oraz projekty przyłącza SN, niezbędne do uzyskania pozwolenia na budowę farmy fotowoltaicznej. Kompletujemy wymagane dokumenty i składamy wniosek o pozwolenie na budowę.

Dowiedz się więcej o tym, jak pracujemy na sukces Twojej farmy:

Projektowanie Farm i Rozwój Projektów OZE | Electrum Ventures

Utrzymanie farmy fotowoltaicznej i jej monitorowanie

Po uruchomieniu farmy fotowoltaicznej konieczne jest jej regularne monitorowanie i konserwacja. Obejmuje to przeglądy techniczne, czyszczenie paneli, naprawy oraz aktualizacje. Efektywne zarządzanie farmą fotowoltaiczną zapewnia jej długoterminową wydajność i zoptymalizowaną opłacalność.

Projektowanie farm fotowoltaicznych – podsumowanie

Każdy z przedstawionych w tym artykule etapów jest istotny dla zapewnienia efektywności farmy fotowoltaicznej, zgodności z przepisami oraz rentowności inwestycji. W Electrum realizujemy projekty kompleksowo – dostarczamy usługi developmentu, EPC oraz O&M dla najbardziej zaawansowanych technologicznie projektów.

Przeczytaj również: Zarządzanie ryzykiem w projektach farm PV

Jak skutecznie uzyskać warunki przyłączenia farmy PV? Przewodnik

Posted on 6 czerwca, 202425 września, 2024 by Joanna Wrzeszcz

Fotowoltaika Warunki przyłączenia do sieci elektroenergetycznej

Uzyskanie warunków przyłączenia farmy fotowoltaicznej (PV) do sieci elektroenergetycznej to proces wymagający prawidłowego wypełnienia wniosku oraz przygotowania odpowiednich załączników, a następnie efektywnej współpracy z operatorem systemu dystrybucyjnego (OSD). Przedstawiamy przewodnik po najważniejszych etapach tego procesu: przed złożeniem wniosku, w trakcie jego składania oraz po złożeniu.

Przed złożeniem wniosku

Analiza terenu i audyt gruntu – weryfikujemy nieruchomość pod kątem jej uwarunkowań planistyczno-środowiskowych, jak również jej lokalizacji względem infrastruktury technicznej. Ponadto, weryfikujemy potencjał nieruchomości, tj. przeprowadzamy analizę nasłonecznienia i wykonujemy analizę produktywności.
Sprawdzenie planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) – weryfikujemy, czy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego pozwala na budowę farmy fotowoltaicznej na wybranym terenie. W przypadku braku MPZP, uzyskujemy decyzję o warunkach zabudowy (WZ). Jednak, aby tak się stało, uprzednio musimy uzyskać decyzję o środowiskowych uwarunkowanych (DoŚU).
Zbieranie dokumentacji – opracowujemy niezbędne dokumenty stanowiące sam wniosek o określenie warunków przyłączenia i kompletujemy niezbędne załączniki, wśród których wymienić należy:

● dokument potwierdzający prawo do dysponowania nieruchomością,

● decyzję o WZ lub wypis i wyrys z MPZP,

● karty katalogowe,

● projekt zagospodarowania terenu,

● rysunki techniczne, jak również mapy.

Warunki przyłączenia farmy PV do sieci elektrycznej – Wniosek

Po etapie początkowym, należy złożyć wniosek do Operatora Sieci Dystrybucyjnej (OSD) lub Operatora Systemu Przesyłowego (OSP) o wydanie warunków przyłączenia do sieci elektrycznej. Warunki przyłączenia określają przede wszystkim wszelkie wymagania techniczne, jakie trzeba spełnić, aby zapewnić bezpieczne i terminowe przyłączanie farmy PV do Krajowego Systemu Elektroenergetycznego (KSE). Warunki przyłączenia farmy fotowoltaicznej są jednym z załączników umowy przyłączeniowej, która, ponad wymagania techniczne opisane w WP, reguluje również kwestie harmonogramu, kosztów oraz prawa i obowiązku jej stron.

Krok po kroku

Warto wiedzieć, że każdy z operatorów sieci może mieć swoje dodatkowe wymagania formalne odnoszące się do dokumentacji załączanej do wniosku o wydanie warunków przyłączenia.

Przygotowanie wniosku – wypełniamy wniosek o warunki przyłączenia zgodnie z wymaganiami OSD/OSP.
Załączniki do wniosku – dokument potwierdzający prawo do dysponowania nieruchomością, decyzja o WZ lub wypis i wyrys z MPZP, karty katalogowe, projekt zagospodarowania terenu, rysunki techniczne, w tym również mapy (bardziej szczegółowo rozpiszemy to w dalszej części tego artykułu).
Opłata za przyłączenie – czyli wpłata zaliczki na poczet przyłączenia, która zazwyczaj wynosi 30 zł/kW (30 000 zł za 1 MW mocy instalacji). Należy zadbać o wpłatę w terminie 14 dni od złożenia wniosku. Warto wspomnieć, że maksymalna wysokość ww. zaliczki wynosi 3 000 000 zł.
Złożenie wniosku – można go złożyć osobiście, pocztą lub drogą elektroniczną, w zależności od procedur danego operatora.

W Electrum Ventures rozwijamy projekty od greenfieldów:

Co robimy

Co należy dołączyć do wniosku?

Każdorazowo, należy zapoznać się ze wzorem wniosku o warunki przyłączenia do sieci energetycznej farmy fotowoltaicznej, dostępnym u konkretnego Operatora Sieci Dystrybucyjnej lub Operatora Systemu Przesyłowego. Każdy wniosek zawiera listę załączników.

Wśród dokumentów niezbędnych znajdziemy:

Dokument potwierdzający tytuł prawny do nieruchomości – może obejmować różne formy użytkowania gruntu; najczęściej jest to akt własności lub umowa dzierżawy.
Decyzję o warunkach zabudowy lub wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Plan zabudowy na mapie sytuacyjno-wysokościowej, czyli dokument kartograficzny, który przedstawia planowaną lokalizację i układ wszystkich elementów farmy fotowoltaicznej na terenie inwestycji. Mapa jest kluczowym elementem dokumentacji projektowej i niezbędnym do uzyskania pozwoleń na budowę oraz warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej.
Karty katalogowe urządzeń, które stanowić będą elementy farm PV. Głównie chodzi o karty katalogowe: paneli PV, inwerterów, stacji transformatorowych, konstrukcji wsporczych, linii kablowych.
Schematy jednokreskowe instalacji.
Mapę przebiegu linii przyłączeniowej.

W Electrum Ventures odpowiadamy za pełne wykorzystanie potencjału nieruchomości, analizy planistyczno-środowiskowe czy uzyskanie decyzji administracyjnych. Dowiedz się więcej o tym: Co robimy

Po złożeniu wniosku o warunki przyłączenia instalacji fotowoltaicznej

Wniesienie zaliczki na poczet opłaty przyłączeniowej – zaliczka wnoszona w terminie do 14 dni od dnia złożenia wniosku.
Uzupełnienie wniosku – OSD/OSP po weryfikacji złożonego wniosku może wezwać do wniesienia uzupełnień, których zakres jest opisany w pisemnym wezwaniu kierowanym do wnioskodawcy.
Monitorowanie postępu – warto śledzić postępy w rozpatrywaniu wniosku przez OSD. W tym celu kontaktujemy się z operatorem.
Czas oczekiwania – OSD ma maksymalnie 150 dni na rozpatrzenie wniosku o przyłączenie do sieci wysokiego napięcia (WN) oraz maksymalnie 120 dni na rozpatrzenie wniosku o przyłączenie do sieci średniego napięcia (SN). W praktyce, w zdecydowanej większości rozpatrywanych wniosków czas ten jest dłuższy. Do czasu rozpatrywania wniosków nie wlicza się czasu niezbędnego na uzupełnienia (pkt 2). Nie wilcza się również opóźnień wynikających z działań wnioskodawcy. OSD/OSP ma możliwość przedłużenia terminu rozpatrzenia wniosku o połowę terminu podstawowego tj. odpowiednio 60 dni lub 75 dni.
Uzyskanie warunków przyłączenia – po pozytywnym rozpatrzeniu wniosku otrzymujemy warunki przyłączenia farmy fotowoltaicznej, które określą szczegóły techniczne oraz koszty związane z przyłączeniem farmy PV do sieci energetycznej. Warunki przyłączenia farmy fotowoltaicznej są ważne 2 lata licząc od dnia ich doręczenia.
Podpisanie umowy przyłączeniowej – na podstawie otrzymanych warunków przyłączenia, podpisuje się umowę przyłączeniową z OSD/OSP. Umowę przyłączeniową należy podpisać w okresie ważności warunków przyłączenia. Umowa ta określa prawa i obowiązki obu stron oraz harmonogram realizacji przyłączenia, zarówno po stronie OSD/OSP, jak również podmiotu przyłączanego.
Realizacja przyłączenia – po podpisaniu umowy, OSD/OSP przystąpi do realizacji prac związanych z przyłączeniem farmy fotowoltaicznej do sieci. Współpraca z operatorem jest ważna, aby zapewnić płynny przebieg procesu.

Jak skutecznie uzyskać warunki przyłączenia farmy PV – Podsumowanie

Uzyskanie warunków przyłączenia farmy fotowoltaicznej wymaga starannego przygotowania i skutecznej komunikacji z operatorem systemu dystrybucyjnego. Przed złożeniem wniosku należy skompletować wszystkie niezbędne dokumenty. A po jego złożeniu, monitorować proces i być gotowym do szybkiego reagowania na ewentualne pytania. Dzięki temu można skutecznie uzyskać warunki przyłączenia i skutecznie zrealizować inwestycję farmy fotowoltaicznej.

Przeczytaj też: Projekt farmy fotowoltaicznej – co trzeba wiedzieć?