Co warto wiedzieć o dzierżawie ziemi pod instalację fotowoltaiczną?

Posiadasz grunt i zastanawiasz się, czy dzierżawa ziemi pod fotowoltaikę to dobry pomysł?
A może chcesz wydzierżawić ziemię od kogoś, żeby zainwestować w instalację fotowoltaiczną?

W tym poradniku omówimy wszystkie istotne aspekty zarówno z perspektywy właściciela ziemi, jak i inwestora szukającego odpowiedniej działki.

Dla posiadaczy ziemskich

Ile można zarobić na dzierżawie ziemi pod fotowoltaikę?

Działka fotowoltaiczna może przynosić różne zyski w zależności od takich czynników jak:

• lokalizacja, powierzchnia i potencjał OZE nieruchomości,
• prognozowany profil produkcji,
• możliwość dalszego skalowania projektu,
• lokalizacja nieruchomości względem infrastruktury technicznej,
• obowiązujące przepisy prawne i regulacje dotyczące energetyki odnawialnej na danym terenie.

Zarobki z 1 ha przeznaczonego na budowę farmy są więc mocno uzależnione od indywidualnej sytuacji i podlegają negocjacjom.

Jak ocenić potencjał swojego gruntu pod farmę PV?

Inwestycja fotowoltaiczna to przedsięwzięcie, które musi zostać poprzedzone szeregiem analiz. Samodzielna ocena wymaga nakładu czasowego i obszernej wiedzy, dlatego zachęcamy do kontaktu.

Jesteśmy polskim liderem w sektorze energii alternatywnej (Czytaj więcej: Co robimy – Projektowanie Farm i Rozwój Projektów OZE).

Analizie podlega m.in:

• ukształtowanie terenu,
• struktura klasoużytków,
• dostępność infrastruktury, np. dróg dojazdowych,
• występowanie obiektów kolizyjnych ograniczających możliwości realizacji farmy PV, takich jak pasy technologiczne infrastruktury technicznej, obszary zadrzewione, oczka wodne,
• lokalizacja względem infrastruktury OSD / OSP,
• lokalizacja względem form prawnych form ochrony przyrody,
• aspekty prawne, np. związane z własnością czy planami zagospodarowania przestrzennego,
• poziom nasłonecznienia.

Bardziej szczegółowe informacje o ocenie potencjału działki pod farmę fotowoltaiczną znajdziesz w tym artykule: Projekt farmy fotowoltaicznej – co trzeba wiedzieć?

Kluczowe elementy umowy dzierżawy gruntu pod fotowoltaikę

Umowa dzierżawy gruntu pod fotowoltaikę obejmuje szereg istotnych punktów, które powinny być dokładnie uregulowane, aby zapewnić klarowność i bezpieczeństwo obu stronom umowy. Oto najważniejsze z nich:

Określenie przedmiotu umowy

To dokładne określenie numerów ewidencyjnych oraz numerów ksiąg wieczystych nieruchomości lub ich części, które będą dzierżawione pod instalację fotowoltaiczną. Należy dokładnie określić jego powierzchnię wyrażając ją z dokładnością do 1m2. Ponad to przedmiot dzierżawy zostaje również przedstawiony na załączniku graficznym stanowiącym odwzorowanie jego granic na podkładzie mapy zasadniczej/ewidencyjnej lub ortofotomapy.

Czas trwania umowy

Określenie czasu, na jaki zawierana jest umowa dzierżawy gruntu. W przypadku instalacji fotowoltaicznych, umowy są długoterminowe. Umowę dzierżawy można zawrzeć na czas określony, jednak nie przekraczający 30 lat.

Wysokość i sposób ustalania czynszu dzierżawnego

Wysokość czynszu dzierżawnego zależna jest od uzgodnionej w drodze negocjacji stawki wyrażonej w zł/ha/rok oraz dzierżawionej powierzchni wyrażonej w ha (hektar).

Modele płatności i struktury finansowe

Jednym z kluczowych elementów przy wydzierżawianiu gruntu pod farmę fotowoltaiczną jest ustalenie modelu płatności. Elementy istotne do określenia w umowie dzierżawy, to:

• okresy płatności czynszu (roczny, półroczy, kwartalny) oraz jego opłacanie z dołu lub z góry,
• zasady corocznej waloryzacji czynszu,
• płatności dodatkowe,
• kwestie formalno-rachunkowe.

Dzierżawa gruntu pod farmę fotowoltaiczną, a czynsz inicjalny i postojowy

Czynsz inicjalny w umowach dzierżawy gruntów jest opłatą, którą dzierżawca (np. firma energetyczna) płaci właścicielowi nieruchomości w okresie od dnia zawarcia umowy dzierżawy do dnia rozpoczęcie budowy.

Czynsz postojowy jest regularną opłatą, którą dzierżawca płaci właścicielowi nieruchomości począwszy od dnia rozpoczęcia budowy przez cały okres jej trwania.

Dowiedz się więcej: Czynsz inicjalny i postojowy w umowie dzierżawy

Prawa i obowiązki stron umowy

Sprecyzowanie praw i obowiązków dotyczy zarówno dzierżawcy, jak i wydzierżawiającego. Do najistotniejszych tego typu kwestii należą:

• Zakres inwestycji, która może zostać zrealizowana na dzierżawionej nieruchomości.
• Zakres działań, jakie w ramach umowy może podjąć dzierżawca oraz działań, których podjąć nie może.
• Zakres działań, których wydzierżawiający nie może podejmować, gdyż mogą one wpłynąć negatywnie na inwestycję (głównie jej produktywność).
• Zdefiniowanie czynników, których wystąpienie pozwoli stronom wypowiedzieć umowę.

Przepisy dotyczące dzierżawy ziemi pod instalacje fotowoltaiczne

W polskiej legislacji powszechnie występują akty prawne, które znacznie ograniczają możliwość wykorzystania nieruchomości. Wśród nich należy wymienić zapisy traktujące między innymi o:

• Klasie gruntu – najlepsze będą grunty klasy V, VI, a także IV. Grunty klasy I-III podlegają ochronie, podobnie jak grunty klasy Ls.
• Pochodzeniu gruntu – najlepszymi będą grunty pochodzenia mineralnego. Grunty pochodzenia organicznego podlegają ochronie.
• Niezbywalność i nieoddawalność nieruchomości w terminie do 5 lat od jej nabycia.
• Ponadto, należy wspomnieć również o aktach prawa miejscowego, tj. miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, w którym nierzadko wprowadzane są zapisy całkowicie zakazujące zabudowy czy też ograniczające je do ściśle określonego typu zabudowy i jej funkcji. Istotne zapisy mogą również wystąpić w Księgach wieczystych, gdzie z zabudowy zostają wyłączone nieruchomości lub ich części objęte służebnością przesyłu i przechodu oraz nieruchomości obciążone wysoką hipoteką.

Z nami szybko dowiesz się, jaki potencjał ma Twój grunt:
Wypełnij formularz

Działka pod fotowoltaikę a podatek od dzierżawy

O tym, czy do przychodu z dzierżawy gruntu rolnego będzie mieć zastosowanie podatek dochodowy od osób fizycznych, rozstrzyga to, na jaki cel odbywa się dzierżawa gruntu. Jeżeli jest to cel rolniczy, wynagrodzenie za dzierżawę nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Jeśli natomiast mamy do czynienia z celem nierolniczym (np. dzierżawa gruntu pod instalacje paneli słonecznych), to w takim przypadku rolnik jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego.

Podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT)

Dzierżawa gruntu do końca 2022 roku była opodatkowana według zasad ogólnych w oparciu o skalę podatkową określoną przez ustawę o PIT. Od 2023 roku dzierżawa gruntu jest opodatkowana tak samo jak najem prywatny, czyli w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

W roku 2024 stawka ryczałtu od przychodów z dzierżawy wynosi: 8,5% do kwoty 100.000 zł; od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów.

Podatek dochodowy od osób prawnych (CIT)

Podmioty prawne, takie jak spółki kapitałowe czy inne formy prawne, które uzyskują dochody z dzierżawy ziemi pod farmę fotowoltaiczną, podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych (CIT).

Stawka podatku CIT co do zasady wynosi obecnie 19% od dochodów przed opodatkowaniem. Spółki zaliczone do małych podatników oraz rozpoczynające działalność mogą skorzystać z obniżonej 9% stawki podatku dochodowego od osób prawnych.

Dzierżawa na cele nierolnicze a podatek od nieruchomości

Dzierżawa gruntu rolnego na cele nierolnicze powoduje, że przestaje on podlegać podatkowi rolnemu, a zaczyna podlegać dużo wyższemu podatkowi od nieruchomości w takim zakresie, w jakim grunt jest zajęty na cele prowadzonej działalności gospodarczej.

Dla osób lub firm chcących wydzierżawić grunt od posiadacza ziemi

Jak znaleźć odpowiednią ziemię pod instalację fotowoltaiczną?

Dopasowana do charakteru inwestycji ziemia to klucz do sukcesu. Poszukiwanie działki pod farmę fotowoltaiczną wymaga podjęcia kilku kroków, które mogą mieć decydujący wpływ na sukces całej inwestycji. Kroki zostały opisane w tym artykule w części: Jak ocenić potencjał swojego gruntu pod farmę PV?

Więcej szczegółowych informacji o poszukiwaniu gruntu idealnego znajdziesz w poradniku: Jak wybrać najlepszą lokalizację do budowy farmy fotowoltaicznej?

Dzierżawa ziemi pod fotowoltaikę, a korzyści ekologiczne i promowanie zrównoważonego rozwoju

Dzierżawa ziemi pod instalację PV, oprócz korzyści materialnych, przynosi szereg dobrych zmian w kierunku zrównoważonego rozwoju:

• Produkcja czystej energii – instalacje fotowoltaiczne pozwalają na produkcję energii elektrycznej przy użyciu odnawialnych źródeł energii (OZE), co przyczynia się do redukcji emisji gazów cieplarnianych, a także innych zanieczyszczeń powietrza.
• Zrównoważony rozwój – inwestycje w fotowoltaikę wspierają cele zrównoważonego rozwoju poprzez zmniejszenie zależności od tradycyjnych źródeł energii, takich jak węgiel. Przyczyniają się do minimalizacji negatywnego wpływu na środowisko naturalne.
• Tworzenie miejsc pracy – budowa i eksploatacja instalacji fotowoltaicznych generuje nowe miejsca pracy w sektorze energii odnawialnej, wspierając lokalne gospodarki.
• Poprawa bezpieczeństwa energetycznego – odnawialne źródła energii, takie jak energia słoneczna, redukują zależność od importu energii oraz zmniejszają ryzyko zakłóceń w dostawach energii.
• Długoterminowa stabilność energetyczna – fotowoltaika oferuje długoterminową stabilność energetyczną, dzięki niskim kosztom eksploatacji i przewidywalnym kosztom produkcji energii elektrycznej.
• Ochrona zasobów naturalnych – inwestycja w fotowoltaikę przyczynia się do ochrony zasobów naturalnych, takich jak woda i gleba, poprzez ograniczenie eksploatacji surowców nieodnawialnych.
• Dodatkowy przychód do budżetu gminy – inwestycja generuje dodatkowe wpływy z tytułu podatku od nieruchomości oraz częściowo z tytułu podatku CIT.

Zajmujemy się projektowaniem i rozwojem farm fotowoltaicznych.
Sprawdź potencjał swojej ziemi tutaj:
Poszukujemy gruntów

Dzierżawa ziemi pod fotowoltaikę – podsumowanie

Dzierżawa ziemi rolnej pod farmy fotowoltaiczne może generować stabilne dochody. Przed podjęciem decyzji o dzierżawie, konieczna jest dokładna ocena potencjału terenu pod kątem nasłonecznienia, topografii i dostępności infrastruktury. Zawarcie klarownej umowy dzierżawy ziemi jest kluczowe dla zabezpieczenia interesów obu stron. Umowa powinna zawierać zapisy dotyczące wysokości czynszu, okresu trwania umowy, obowiązków stron oraz wszelkich zasad korzystania z terenu.